Reparaciones en Vivienda Alquilada

Reparaciones en Vivienda Alquilada Reparaciones y Mejoras en el Contrato de Alquiler del Código Civil y Comercial Distinción entre reparaciones y mejoras A diferencia del Código Civil que nos rigió hasta el 1/8/2015, el Código Civil y Comercial de la Nación marca una clara diferencia entre “reparaciones” y “mejoras” en el contrato de locación, fijando pautas diferentes para cada uno de ellos. Régimen de reparaciones En efecto, la norma del art. 1201 del CCyC impone al locador un deber de garantía en el que se le exige no sólo la entrega de la cosa en las aptitudes acordes al fin comprometido, sino que además recae sobre el locador la obligación de mantener la calidad del bien durante toda la vigencia del contrato. Para cumplir con esta obligación, el texto referido le impone al locador el deber de “efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito”. Puede entenderse de la mera lectura de la ley que la garantía impuesta al locador frente al locatario es un deber que no puede excluirse ni por caso fortuito, ni por hechos de terceros; en tanto, resulta lógico que cualquier incidencia con el bien locado sea asumida por el dueño y no por el locatario. Por lo tanto, queda en claro que las reparaciones —ellos es, los arreglos sobre el bien que resulten menester para mantener el uso y goce por parte del locatario— son siempre a cargo del locador, salvo que su origen radique en la culpa del locatario. En este orden de ideas, hemos referido que a los fines de hacer efectivo este derecho, frente a la negativa del locador de abonar estas reparaciones, el locatario puede efectuarlas y luego retener el monto del precio de los alquileres. El régimen de mejoras Dicho lo anterior, respecto del régimen de las reparaciones, corresponde luego observar la regulación de las mejoras en el Código Civil y Comercial. Así, la regla estipulada en el art. 1211 del CCyC sostiene que el locatario goza del derecho de efectuar las mejores que considere, salvo que exista una prohibición contractual al respecto, que alteren la sustancia del bien o que ya haya sido interpelado a devolver la cosa. Cabe aclarar entonces que las reglas a las que remite el fallo que se comenta, si bien hablan de “mejoras”, se entiende claramente que en el nuevo régimen son “reparaciones” dado que refieren a “mejoras urgentes”, categoría eliminada en la actual legislación. Es que conforme el art. 1211 del CCyC, deben entenderse a las “mejoras” como modificaciones en el bien que incrementan su valor. Al considerar entonces a las mejoras como incrementos en el valor del bien, toma sentido la sanción que dispone el art. 1212 del CCyC, en cuanto dispone que la formulación de mejoras en contravención de lo establecido en el artículo anterior, constituye una violación al deber de conservar la cosa, y por ello se habilita al locador a proceder a la resolución del contrato. Ahora bien, estas “mejoras”, en tanto constituyen un incremento en el valor del bien locado, son también a cargo del locador, conforme lo establece el art. 1.202 del CCyC, lo cual encuentra su fundamento, dado que carecería de equidad que el mayor valor del bien efectuado por el locatario quede en forma gratuita a favor del locador. Dispone la norma, sin embargo, que el locador estará exceptuado de abonar las mejoras si el contrato se extinguiere por culpa del locatario; o si hubiere destrucción de la cosa. Al analizar la norma, hemos dicho que esta excepción no puede ser absoluta en tanto las mejoras hechas en convención con el locador quedarán exceptuadas de la exclusión, por cuanto lo contrario constituiría un enriquecimiento sin causa. Igual solución amerita la destrucción de la cosa, en tanto si no se produjere por culpa del locatario subsistirá el deber de abonar las mejoras Síntesis Queda claro, luego de lo expuesto, que el Código Civil y Comercial de la Nación ha generado una clara distinción entre las “reparaciones” y las “mejoras”, siendo las primeras los “arreglos” que deben realizarse sobre el bien para mantener el uso y goce del bien, mientras que las “mejoras” son modificaciones que incrementan su valor. La compensación de deudas Punto aparte merece el análisis de la posibilidad de compensar los montos adeudados por el locador al locatario en concepto de reparaciones que éste hubiere realizado; o mejoras introducidas con arreglo a los arts. 1202 y 1.211 del CCyC, y eventuales deudas que este último tuviere en concepto de cánones. La postura afirmativa con fundamento en la norma general de la compensación en el art. 928 del CCyC, en el que se autoriza a la parte demandada a requerir la compensación al momento de oponer las defensas relativas al crédito o en forma subsidiaria para el caso en que las defensas no prosperen. Así, y a la luz de estas normas, la compensación entre deudas de cánones locativos y deudas devengadas a favor del locatario en concepto de “reparaciones” o “mejoras” sigue siendo posible, aun sin la existencia de un texto similar al del art. 1580 del CCiv. Legislación Aplicable: NUEVO CODIGO CIVIL Obligaciones del locador ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido. ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato. ARTICULO 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa. ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes. ARTICULO 1210.- Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga. Régimen de mejoras ARTICULO 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador. ARTICULO 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió. Compensación ARTICULO 921.- Definición. La compensación de las obligaciones tiene lugar cuando dos personas, por derecho propio, reúnen la calidad de acreedor y deudor recíprocamente, cualesquiera que sean las causas de una y otra deuda. Extingue con fuerza de pago las dos deudas, hasta el monto de la menor, desde el tiempo en que ambas obligaciones comenzaron a coexistir en condiciones de ser compensables. ARTICULO 922.- Especies. La compensación puede ser legal, convencional, facultativa o judicial. ARTICULO 923.- Requisitos de la compensación legal. Para que haya compensación legal: a) ambas partes deben ser deudoras de prestaciones de dar; b) los objetos comprendidos en las prestaciones deben ser homogéneos entre sí; c) los créditos deben ser exigibles y disponibles libremente, sin que resulte afectado el derecho de terceros. ARTICULO 924.- Efectos. Una vez opuesta, la compensación legal produce sus efectos a partir del momento en que ambas deudas reciprocas coexisten en condiciones de ser compensadas, aunque el crédito no sea líquido o sea impugnado por el deudor. ARTICULO 925.- Fianza. El fiador puede oponer la compensación de lo que el acreedor le deba a él o al deudor principal. Pero éste no puede oponer al acreedor la compensación de su deuda con la deuda del acreedor al fiador. ARTICULO 926.- Pluralidad de deudas del mismo deudor. Si el deudor tiene varias deudas compensables con el mismo acreedor, se aplican las reglas de la imputación del pago. ARTICULO 927.- Compensación facultativa. La compensación facultativa actúa por la voluntad de una sola de las partes cuando ella renuncia a un requisito faltante para la compensación legal que juega a favor suyo. Produce sus efectos desde el momento en que es comunicada a la otra parte. ARTICULO 928.- Compensación judicial. Cualquiera de las partes tiene derecho a requerir a un juez la declaración de la compensación que se ha producido. La pretensión puede ser deducida simultáneamente con las defensas relativas al crédito de la otra parte o, subsidiariamente, para el caso de que esas defensas no prosperen. ARTICULO 929.- Exclusión convencional. La compensación puede ser excluida convencionalmente. ARTICULO 930.- Obligaciones no compensables. No son compensables: a) las deudas por alimentos; b) las obligaciones de hacer o no hacer; c) la obligación de pagar daños e intereses por no poderse restituir la cosa de que el propietario o poseedor legítimo fue despojado; d) las deudas que el legatario tenga con el causante si los bienes de la herencia son insuficientes para satisfacer las obligaciones y los legados restantes; e) las deudas y créditos entre los particulares y el Estado nacional, provincial o municipal, cuando: i) las deudas de los particulares provienen del remate de bienes pertenecientes a la Nación, provincia o municipio; de rentas fiscales, contribuciones directas o indirectas o de otros pagos que deben efectuarse en las aduanas, como los derechos de almacenaje o depósito; ii) las deudas y créditos pertenecen a distintos ministerios o departamentos; iii) los créditos de los particulares se hallan comprendidos en la consolidación de acreencias contra el Estado dispuesta por ley. f) los créditos y las deudas en el concurso y quiebra, excepto en los alcances en que lo prevé la ley especial; g) la deuda del obligado a restituir un depósito irregular. 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