La característica de esta categoría de bienes (exclusivo de uso común), es que son una conjunción de partes comunes con partes propias.
Si el jardin es techo de las cocheras, ninguna duda cabe que es común.
A su vez, si esa porción de la unidad funcional se encuentra en los planos dibujados como “un jardín”, fue proyectado desde su inicio y ese es su destino.
En tal sentido, los propietarios que cultivan plantas, colocan macetas, macetones, árboles, etc, todas las especies que puedan ser plantadas, al haberse proyectado el mismo como jardín no distorsionan lo consignado en el reglamento de copropiedad.
Pero éste conlleva en sí mismo mayores cuidados que los que requeriría si fuera un patio común, con relación a que debe estar debidamente aislado, para que la humedad y las plantas no produzcan deterioros sobre las lozas y demás elementos estructurales.
El consorcio cuando “nació” ya estuvo enmarcado en esta problemática, es decir, hacerse cargo de los deterioros del solado del jardín, que si bien es de uso exclusivo de sus propietarios, tiene carácter común y debe ser reparado por el consorcio.
La principal característica de esta especial categoría de bienes (exclusivo de uso común), es que estos sectores son una conjunción de partes comunes con partes propias. Si bien se las considera comunes, el aprovechamiento de ellas lo es por parte de uno solo de los propietarios.
El típico ejemplo es un patio o solar interior de un edificio. Al mismo sólo tiene acceso el propietario del departamento ubicado en esa planta, estando dicho acceso vedado a los restantes consorcistas pues, normalmente el mismo se da a través de la propia unidad privativa.
Esa parte es común (art. 2º, inc. a), pero dado que su acceso está cerrado a los copropietarios no dueños de esa unidad, se genera aquel “uso exclusivo” del cual hablamos.
Con relación a los gastos por mantenimiento que insumen las cosas comunes de uso exclusivo, éstos son costeados por quien detenta su uso, porque resultaría incoherente requerir que soporten estas erogaciones quienes no lo utilizan (por más que los califiquemos como “comunes”). Es decir, el cambio de plantas, su riego, cambio de macetas, cambio de tierra, el pago del jardinero etc.
Distinto será el caso de reparaciones ajenas al normal uso, es decir, cuestiones que no dependan de la persona que detenta la posesión, las cuales podrían ser requeridas al consorcio. Como por ejemplo, si se produce una rotura en la capa aislante que se encuentra por debajo de la cubierta que le sirve de piso, aquí se excede el mero mantenimiento y por ello la reparación corresponderá al consorcio.
El Dueño de la unidad deberá responder por su carácter de guardián de la cosa. Es él quien tiene a su cargo la custodia de la parte común de uso exclusivo, y él es quien debe extremar los cuidados para que el daño no se produzca. El mantenimiento del mismo se encuentra a su exclusivo cargo porque solo él tiene acceso al mismo. Pero si existieren filtraciones y de un informe profesional se detectare que las filtraciones se deben a la mala ejecución del babeteado de embudos pluviales, rotura de membrana asfáltica, carencia de impermeabilización de techo de ventilación de cochera, etc. todas cuestiones que son cuestiones comunes.
En conclusión no existe duda de que la reparación de la parte común debe efectuarla el consorcio.
Queda un tema que es el retiro de las plantas, tierra etc. que tiene un costo muy elevado.
Para el caso de que se decidiera el retiro a costa del consorcio, es legítimo que el mismo, una vez reparadas las filtraciones a las cocheras, exija la no instalación ni de jardines ni de canteros ni maceteros que puedan volver a producir los mismos daños ya reparados, en cuyo caso, podría acordarse su transformación en un patio, o acordar que en el caso de que siga el destino jardín, el retiro de las plantas será siempre a cargo de la propietaria.
A los fines de dar mayor claridad a lo referido la jurisprudencia pacíficamente ha decidido:” el hecho de que el jardín de uso exclusivo del actor haya estado instalado durante más de 40 años sin producir daños a terceros no es razón suficiente para justificar la pretensión de aquel a que sea reinstalado por el consorcio luego de los trabajos que este realizó en el lugar. …. Por lo tanto, comprobado que la losa no puede soportar ese peso, el sentido común indica que la negativa del consorcio para acceder a tal pretensión no ha sido arbitraria y debe ser confirmada. Cámara Nacional Civil, sala F, 23 febrero 1994, jurisprudencia argentina”.
Fuente: ips.com.ar
